En Dubai, que ha experimentado un auge de la construcción en los últimos seis años, los precios inmobiliarios han caído al 4%. Según Gulf News, los precios inmobiliarios en los proyectos más prestigiosos ubicados en las áreas de Burj Dubai (la "Torre de Dubai") y la isla artificial Palm Jumeirah, cayeron en un 20-40%.
Con preguntas sobre la crisis, la caída de los precios inmobiliarios y las formas de proteger a los inversores, recurrimos al abogado Ahmed Kashwani, socio gerente de Kashawani Law Firm, y a Angelika Shcheglova, directora de la compañía inmobiliaria Dacha Real Estate.
Puede parecer que muchos inversores en el mercado inmobiliario local están buscando una salida al callejón sin salida. ¿Cuál es la razón de esto, con la recesión general en la economía o con algo más?
Muchos inversores inmobiliarios de los EAU se encuentran en una situación muy difícil. La crisis y la inflación han llevado a un cambio en el estado financiero de muchos de ellos. Los retrasos irrazonables en la construcción de instalaciones, y a veces su cancelación completa, están minando constantemente la confianza en el mercado de Dubai, que no hace mucho tiempo parecía inquebrantable y absolutamente confiable.
Por lo tanto, en la actualidad, el deseo prioritario de los inversores en Dubai de pagar completamente sus fondos invertidos es completamente comprensible. Desafortunadamente, esto no siempre es posible, pero hay una serie de soluciones alternativas que ayudan a salir de esta situación con las menores pérdidas.
¿Qué opciones se ofrecen a los inversores?
No hay tantas opciones como quisiéramos, pero existen. Tomemos, por ejemplo, aquellos que invirtieron en varias construcciones en progreso de un desarrollador, donde cada uno de los objetos se pagó solo parcialmente. Se puede aconsejar a dichos inversores que reduzcan el número de objetos recalculando los fondos ya depositados, pagándolos total o casi completamente al nivel en el que no se requieren pagos adicionales durante un largo período.
También puede aconsejar reducir el costo del objeto. Después de todo, muchos compraron bienes raíces a precios que hoy están lejos de la realidad. Por ejemplo, el costo por pie cuadrado en algunos proyectos ascendió a 5000 dirhams, y su construcción aún no ha comenzado. Y si comparamos el pasado con los precios actuales de 1000 dirhams por pie cuadrado, es muy difícil justificar la continuación de los pagos para un proyecto inacabado o no iniciado a precios 5 veces más altos que los precios actuales del mercado.
También puede asesorar a los inversores, tratar de vincular los pagos a las etapas de construcción y no a las fechas del calendario, o retrasarlos hasta que el proyecto se haya completado.
Como especuladores, ¿no se dieron cuenta muchos desarrolladores de que tarde o temprano el mercado colapsaría?
Por supuesto, ellos entendieron. Pero, como saben, quién no se arriesga ... Y los inversores se arriesgaron, pero nadie canceló las leyes del mercado. Sin embargo, esto no significa en modo alguno que los derechos de los inversores no deban protegerse. Muchos excesivamente y, como vemos ahora, confiaron de manera completamente irrazonable en el mercado, porque tuvieron suerte, y durante mucho tiempo el mercado les permitió ganar mucho dinero. No los culpe, y mucho menos los castigue.
¿No crees que el principal "golpe" cayó sobre los desarrolladores? Además, ¿no siempre son culpables de demoras en la construcción? ¿Es justo obligar a los desarrolladores a revisar los términos de los contratos que los inversores han acordado?
Un contrato es un acuerdo voluntario de las partes que establece, cambia o termina sus derechos y obligaciones. Por lo tanto, la cuestión de la intención de una de las partes de rescindir sus obligaciones en virtud del contrato es admisible y legal. No podemos dejar de llamar su atención sobre el hecho de que la mayoría de los contratos son muy unilaterales: están escritos en interés de los desarrolladores y de ninguna manera protegen los intereses de los inversores. En varios casos, hasta el día de hoy, los inversores ni siquiera han recibido dichos contratos de venta, y sus pagos se realizaron solo a través de formularios de reserva de bienes inmuebles. En algunos casos, nuestros clientes ni siquiera tienen formularios de reserva, sino solo copias de cheques o transferencias bancarias realizadas sobre la base de acuerdos verbales. Solo la asistencia oportuna de un abogado profesional lo ayudará a comprender todos los detalles del contrato para proteger de manera más efectiva sus derechos y cumplir con sus deberes, sin violar los derechos de la otra parte y tener en cuenta todos los matices.
¿Cuán legalmente competentes son los contratos de compra y venta, a pesar de que en la mayoría de los casos infringen los derechos de los inversores?
Básicamente, los contratos fueron redactados de manera muy competente legalmente, lo que fue engañoso para una gran cantidad de inversores. Es por eso que siempre estamos hablando de la necesidad de buscar soluciones mutuamente beneficiosas, negociar con el desarrollador y solo en casos extremos contactar a los tribunales. Llevar a cabo un juicio y, además, ganar un caso en la corte es un proceso largo y estresante. Y antes de entablar una relación judicial, debe asegurarse de que al momento de recibir la decisión judicial a su favor, el acusado tendrá algo que responder.
Se suponía que la cuenta de depósito podía ahorrar y luego devolver los fondos de los inversores, ¿verdad?
Tienes toda la razón. Una de las medidas más importantes tomadas por el Gobierno de Dubai para proteger la inversión extranjera, así como para aumentar la confiabilidad del mercado inmobiliario de Dubai, fue la adopción en 2007 de la Ley Núm. 8 "Cuentas de Garantía" (cuenta de depósito en garantía). La ley establece que todos los ingresos en efectivo de la venta de bienes inmuebles en la etapa "fuera del plan" (diseño y comienzo de la construcción) deben acreditarse en una cuenta especial y usarse en el futuro solo para financiar esta construcción en particular. En caso de violación de los términos de construcción, la Autoridad de Supervisión del Mercado Inmobiliario de Dubai (RERA) tiene el derecho de congelar los fondos disponibles en la cuenta de garantía, y en caso de quiebra del desarrollador o cancelación del proyecto, los inversores recibirán una compensación. Por lo tanto, RERA actúa como árbitro en la resolución de disputas entre el comprador y el desarrollador. Sin embargo, en la práctica, la situación es diferente.
Es decir, ¿hoy el sistema todavía no es lo suficientemente eficiente como para inspirar nuevamente a los inversores con confianza?
No podemos hablar sobre el funcionamiento ineficiente del sistema. Solo podemos afirmar el hecho de que, desafortunadamente, ningún sistema está asegurado contra desarrolladores sin escrúpulos. Actualmente, se están desarrollando varios proyectos de ley nuevos, cuya adopción ayudará a Dubai a recuperar la confianza de los inversores y superar adecuadamente la crisis.
¿Cómo resuelve las disputas hoy?
Básicamente, al negociar con los desarrolladores, tanto en nombre de los clientes como junto con ellos. Nuestra tarea principal es lograr acuerdos mutuamente beneficiosos entre las partes, mientras observamos todas las formalidades necesarias. Si las negociaciones no conducen al resultado deseado, no tenemos otra opción que acudir a los tribunales.
Si el proyecto está "congelado", ¿está obligado el desarrollador a compensar completamente al inversor por sus inversiones?
La respuesta a esta pregunta se explica clara y claramente en el párrafo D 11 del artículo de la Ley Núm. 9 de 2009, a saber: "Si la construcción del objeto se suspende por razones ajenas al control del desarrollador, el desarrollador tiene el derecho de rescindir el contrato deduciendo el 30% del monto pagado por el inversionista" .
Los retrasos en términos ocurren en cualquier mercado inmobiliario. Pero, ¿qué se considera aceptable?
El artículo 17 de la Ley Núm. 8 de 2007 estipula que si la construcción de la propiedad no se ha comenzado dentro de los seis meses a partir de la fecha de emisión del permiso para la venta de bienes inmuebles "fuera del plan" sin ninguna razón válida o aceptable, el desarrollador queda excluido del registro oficial, que tiene el derecho para realizar actividades.
¿Alguien puede controlar esto?
Como ya se mencionó, RERA, la Autoridad de Supervisión del Mercado Inmobiliario de Dubai, es responsable del monitoreo, cuya tarea principal es actualizar oportunamente la base de datos sobre el registro de nuevos objetos, las etapas de la construcción en curso, así como proporcionar información sobre objetos suspendidos o "congelados".
¿No existe tal práctica: al cancelar la construcción de un objeto, pagar ciertas penalidades?
Volvamos una vez más a la mencionada Ley N ° 9, que consagra absolutamente las siguientes penas:
- Si el proyecto se construye al menos en un 80%, el Desarrollador tiene el derecho de retener completamente la cantidad ya pagada por el inversionista y exigir el reembolso del contrato restante.
- Si el proyecto se construye al menos el 60%, el Desarrollador tiene el derecho de rescindir el contrato y retener el 40% del costo total del objeto.
- Si la construcción del proyecto no ha alcanzado el 60%, el Desarrollador, al finalizar el contrato, tiene derecho a retener el 25% del costo total.
Estas sanciones se imponen solo a los inversores, como lo es la ley en su conjunto.
En términos legales, ¿qué se debe hacer para recuperar la confianza de los inversores?
La economía en Dubai depende en gran medida del comercio, la inversión y el turismo. Sin embargo, la reciente política monetaria en el país ha asestado un duro golpe al desarrollo económico del estado. Según los expertos, el modelo de desarrollo económico en Dubai depende en gran medida del capital extranjero y de proyectos internacionales a gran escala. El gobierno necesita desarrollar un programa para estimular la economía en el futuro cercano, de lo contrario será difícil recuperar la confianza de los inversores a corto plazo.
Como regla general, nadie piensa que, antes que nada, debe poder navegar las leyes que regulan las transacciones de ventas y protegen sus derechos. La apelación oportuna a los profesionales que están bien establecidos en el mercado inmobiliario ayudará a obtener información completa sobre proyectos y precios, así como el apoyo legal necesario, que, sin duda, ayudará a acelerar significativamente el proceso, ahorrar tiempo y dinero, y salvar los nervios.
Kashwani Law Firm y Dacha Real Estate están siempre a su servicio.
La gama de nuestros servicios:
- Compra y venta de apartamentos y villas terminados;
- Compra y venta de oficinas y locales no productivos;
- Planificación e implementación de inversiones en crisis de caída de precios;
- Servicio antes y después de la venta (preparación de un paquete de documentos para la venta de propiedades);
- Alquiler de locales residenciales y no residenciales;
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